華南銀行都市更新個案分享:世和大樓都市更新
在台北市中山區精華地段上,華南銀行成功協助「世和大樓」住戶進行自建都市更新案,已於98年10月15日上午10時正式舉行動土典禮,將讓老房子翻身變成新豪宅!
花了五年的時間,整合了61戶住戶,完成這件住戶自建都市更新案,多數住戶表示回想在93年6月被台北市政府工務局列為「紅單危樓」的身分後,市價每坪只有30萬元,遠低於附近每坪50萬元的中古大樓行情,本次進行自建都市更新案後,未來將成為每坪價格至少70萬元起跳的新宅。
華南銀行自96年7月即開始參與規畫,對位於長安東路二段及龍江路口這棟地上12層及地下一層共61戶的「世和大樓」,將更新完成為地上15層及地下3層共 75戶的住商大樓,每1戶都可以增值一倍以上,華南銀行僅收取信託費及利息,建經公司則收取服務費。
政府近年來積極推動都市更新,已列為愛台12建設的重點項目,而滿是半百屋齡老公寓的台北市區,正是需要積極推動更新的地區,華南銀行除配合政府政策主動出擊外,亦搶先掌握此一新崛起的商機,建立全方位都市更新業務專業金融服務,協助想辦理都市更新事業的原住戶,以安全、放心及迅速的方式完成都市更新,為都市更新單元土地注入新生命,也為辦理都市更新之所有權人創造最大價值。
較廣泛的都市更新定義,係指促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居民環境,增進公共利益,一般分為重建、整建或維護等3種處理方式,目前市場上所稱之都市更新案件,大部分均指重建案件,如華南銀行世和大樓重建案。
- 都市更新後可以改善居住環境,並提高生活環境與品質。
- 辦理都市更新可以向主管機關申請都市更新建築容積獎勵,並提升房屋價值,使社區價值翻新。
- 都市更新參與者可以享有地價稅、房屋稅及土地增值稅等相關稅賦減免優惠,整理如下:以下為重要訊息(可參考都市更新條例第 67 條條文規定)
都市更新地價稅、房屋稅及土地增值稅等相關稅賦減免優惠說明表格 稅賦項目 條件 內容 地價稅 更新期間無法使用者。 免徵。 更新期間仍可使用者。 減徵 50% 更新後 2 年。 減徵 50% 房屋稅 更新後 2 年。 減徵 50%。 更新後 2 年內,所有權人未移轉者。 得延長減半徵收期間,至喪失所有權止,最長以 10 年為限。 土地增值稅 實施權利變換,以土地及建築物抵付權利變換負擔者。 免徵。 實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元,而改領現金者。 免徵。 以權利變換取得之土地及建築物,於第 1 次移轉時。 減徵 40% 不願參加權利變換而領取現金補償者。 減徵 40% 原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉者。 減徵 40% 契稅 實施權利變換,以土地及建築物抵付權利變換負擔者。 免徵。 以權利變換取得之土地及建築物,於第 1 次移轉時。 減徵 40% 原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉者。 減徵 40% - 都市更新採多數決機制,土地及合法建物所有權人及土地總面積、合法房屋總樓地板面積,超過一定比例同意即可實施
一般都市更新的實施方式,主要分為:
- 由原住戶成立都市更新會,委託建築經理公司協助辦理。
- 由建設公司(土地開發商)主導辦理都市更新,採協議合建或權利變換方式辦理。
項目 | 住戶成立都市更新 | 建設公司(土地開發商)主導 |
---|---|---|
效益 | 更新效益歸全體住戶所有。 | 建設公司(土地開發商)分得一定利潤,住戶依約定分回固定比例的房地。 |
資金 | 住戶負責尋求銀行提供融資,專款專用,公開透明。 | 建設公司(土地開發商)依財務狀況,住戶通常無須負責籌措資金。 |
營建 | 住戶有決策及監督權利,並委託專業機構進行營建進度及品質查核監控。 | 由建設公司執行。 |
更新團體籌組發起。
由土地及合法建築物所有權人7人以上籌組發起,訂定更新團體名稱。
申請核准籌組。
一般情形
- 申請書
- 發起人名冊
- 章程草案
- 發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本
- 經主管機關核准之事業概要
特殊情形
(達更新條例第22條同意比例者,得免附事業概要者) 除一般情形1-4項外,尚需都市更新團體之設立籌組同意書
召開更新會成立大會。
檢具文件申請立案核准。
都市更新事業之實施。
解散及清算。
1 | 單元劃定 | |
---|---|---|
2 | 報送事業概要 |
同意比例已達擬具都市更新計劃門檻,得免擬具都市更新事業概要 |
3,4 | 報送事業計畫/報送權利變換計畫(可併送) |
|
5 | 申請建照及施工興建 |
|
6 | 成果備查 |
適用都市更新條例 | 類型 | 同意人數比例 土地/合法建物 |
同意面積比例 土地/合法建物 |
---|---|---|---|
第 37 條 | 公辦都更 政府公開評選都更機構 |
逾1/2 | 逾1/2 |
公辦都更 公有土地面積超過更新單元面積 1/2 |
- | 免私有產權同意 | |
民辦都更 迅行劃定 |
逾1/2 | 逾1/2 | |
民辦都更 政府劃定 |
逾3/4 | 逾3/4 | |
民辦都更 自行劃定 |
逾4/5 | 逾4/5 | |
民辦都更 例外規定 |
面積逾9/10人數免計 | 逾9/10 |
適用都市更新條例 | 更新方式 | 同意人數比例 | 同意面積比例 |
---|---|---|---|
第 43 條 | 協議合建 | 100% | 100% |
第 44 條 | 部分協議部分合建 | - | 逾4/5 |
未達成協議者得採權利變換方式 |
- 更新期間較長,房地產權交付信託可利用信託財產獨立特性,避免部分地主若發生債務問題,致使土地遭查封,影響更新作業之執行。
- 都更相關資金交付信託,由信託銀行控管信託專戶資金,專款專用於該都更案,財務透明度提高,資金不挪用他案。
- 搭配專業建築經理公司實施營建工程管理,查核營造廠商請款是否符合工程進度,避免工程資金濫用。
建築物因自然災害(如地震等)或隨屋齡增加建築物強度老化,而存在耐震力不足等問題,政府為因應潛在災害風險,加速都市計畫範圍危險及老舊瀕危建築物之重建,改善居住環境,提升建築安全及生活品質,於106年05月10日訂定『都市危險及老舊建築物加速重建條例』(下稱:危老條例),只要符合危老條例適用對象,皆可向政府申請辦理危老重建業務。
申請期限自106年05月10日起至116年05月31日止,共10年。
重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人100%同意。
適用危老條例申請重建之建築物,為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關(文化局)指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建築物,且符合下列條件:
- 經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
- 經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
- 屋齡30年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準,且改善不具效益或未設置升降設備者。
危老重建流程架構【資料來源:內政部營建署-危老重建專區】
請至內政部營建署網站危老重建專區內查詢,如:台北市土木技師公會、社團法人台灣建築中心及高雄市土木技師公會等全國各地評估機構。
於危老條例施行起5年內申請重建者,可於重建期間免徵地價稅,重建後地價稅及房屋稅減半徵收2年;若重建後未移轉所有權者(所有權人為自然人),房屋稅減半徵收得延長,最長可延長10年(合計12年)。
- 可利用整合階段產權信託,穩定重建住戶之產權,提高住戶參與率。
- 不動產產權交付信託可利用信託財產獨立特性,避免部分地主若發生債務或繼承狀況,致使土地遭查封或繼承人不同意等問題,影響重建進度。
- 相關建築資金交付信託,由信託銀行控管信託專戶資金,專款專用,財務透明度提高,資金不挪用他案。
- 搭配專業建築經理公司實施營建工程管理,查核營造廠商請款是否符合工程進度,避免工程資金濫用。
型態 | 危老重建貸款(自建) | 危老重建貸款(合建) |
---|---|---|
借款人 |
|
建設公司。 |
擔保方式 |
所有私地主持有土地設押。 |
借款人及關係人持有土地設押。 |
融資項目 |
|
|
貸款期間 |
依實際重建工程時程核定,貸款期間最長 5 年。 |
|
信託方式 |
|
|
建經公司 |
重建計畫規劃、起造人名義信託、信託機制控管、財務規劃、工程營建管理等。 |
起造人名義信託、工程進度查核、工程款憑證付款查核等。 |
其他事項 |
|
華南銀行歷史悠久,在地深耕,秉持信賴、熱誠及創新的理念,提供各項優質服務,在辦理都市更新及危老重建業務服務方面,提供客戶都市更新及危老重建業務重建費用融資、更新前現有房貸轉貸、重建後分戶貸款、信託管理、營建管理、營建工程保險及聯合貸款籌足鉅額資金等全方位金融服務。
- 土地信託
- 資金信託
- 帳戶管理
- 信託條件擬定
- 信託契約成立
- 客戶關係維護
- 文件徵取
- 都更及危老重建案件申請
- 資金撥貸作業
- 分戶房貸辦理
- 其他金融服務
- 都市更新重建規劃
- 更新單元劃定
- 更新事業概要
- 更新事業計畫及權利變更計畫
- 更新事業成果報核
- 都市更新重建全案管理
- 重建資金貸款辦理
- 重建工程營建管理
- 全案業務及產權管理
- 都更危老重建執行
- 擔任實施者或起造人
- 危老重建評估、都更條件檢核
- 合建資金挹注(地主出地、AMC出資)
- 合作方案規劃、容積獎勵試算
- 都更危老全案管理
- 統籌全案,依地主需求委建
- 專業廠商遴選、營造廠發包
- 嚴格管控重建費用與進度
- 把關施工品質、續建完工機制
- 請撥(02)2371-3111
分機1709、分機1133、分機1271~1274
- 請撥(02)2371-3111
分機3102、分機3153
- 請撥(02)2758-8688
分機219、分機221
- 請撥(02)2511-2900
分機223